解密购房与团购

我的生活的家

说起团购，我们不移动商街能一言概之，虽然我们移动商街可以把团购简单地理解孩子为达到一定数量的客户外出时，我们会给出比正常[url=10]辣椒[/url，我们会给出比正常购买要优惠的价格，但在具体操作上，是分成很多种形式的。
一、由企业和相关职能部门组织的大规模活动。比如前段时间北京市组织的房地产团购节，据说刚刚开始组织的初期参加的楼盘就至少有40多家。
二、由经纪公司组织的团购，一般以购房俱乐部的形式进行，由经纪公司联系开发商参与并给出团购价格，经纪公司组织购房团看房，并由此带来的客户都要以开发商给出的团购价格成交。对于开发商来说，这是销售案场之外的合作销售机构，在一定程度上会视之为偶得客户，经纪公司按与开发商的约定提取报酬。
三、由媒体联合开发企业或者经纪公司共同参与，并且一般也以购房俱乐部的形式出现，但形式上属于“惠民”活动，加之媒体的组织者身份使之更有可信度和号召力。
四、开发商自己组织团购，通常是以“单位团购”的形式来低价销售以增加人气和销售率，这种形式的操作中，如何与各目标单位进行洽谈对接是关键环节。
五、开发商制定团购政策，并声明不一定以单位为限制，只要购房者自愿组团，达到3~5组，即可视为团购，并以团购优惠价成交。这是典型的淡市之中的团购促销策略。这种操作形式的关键点是：一定不要采取人数越多团购价越低的政策，否则会带来先入者等待更多加入者的观望情绪，形成负责因素。
以上列举的几种形式，均属于团购性质，只是在目前的寒冬季节，最有力度的应该是最后一种形式，本人在营销方案中，称之为“全民团购”。
除去第一种形式外，其他的团购形式本人都有过实践操作，并且中间的三种形式也都有好几年的历史了，并非市场低迷时的产物。团购到底采用哪种形式，还是要根据企业和楼盘以及区域性特征来具体确定。
至于目前团购被再次关注，并演变出“全民团购”的形式，主要还是涉及到如何降价的问题，而且主要是针对销售中期的楼盘。因为，虽然从法律上讲，很明显开发商在市场降价后是不存在补差价的责任的（有特别约定的除外），如果说买手机之类的因总价款的差异而有嫌不存可比性，那举个买轿车的例子总是可以说明问题，同样买了30万元的一辆轿车，第二年降到了28万，有谁会去要求补回这2万元的降价差额呢？这不仅仅是折旧或者款式落后等问题，而是买卖本身就是市场行为，既然购买了就是认同了当时的价格，于理、于法都不存在降价补差的可能。而房子就是这么特殊，所有合理不合理的事情都会出现在楼市之中，仅仅因为现在的楼市实在是敏感时期而已。
其实，据目前所知，不少开发商都已经认可降价，但是却不敢降。为什么呢？至少有两点原因：其一，降价能否带来销售量的提升实难预料，更加上降价是否会带来更深度的市场观望，是市场追涨杀跌的“真理”让开发商心存顾虑；其二，是已经降价后的楼盘，被老业主封堵售楼处声讨，包括万科因直接降价引发的退房危机等等“前车之鉴”让开发商头疼。
那么，只要降价就会出现这样的现象：其一，不管老业主要求退房或者补差价的要求是否合理，开发商终归是要解决的，所以，很麻烦！其二，从将心比心的角度出发，前期购房者的心情是可以理解的，这和未购房者正好是相对的两派群体，很难两全。
因此，团购的再次流行，包括面向全部购房者的“全民团购”，都无非是基于以上情况而被逼上梁山，这样做即可以把实际的成交价降下来，又有了可以拿到台面上的理由，“这是团购，这么多人一起买，给个优惠价是应该的嘛”，价格也降下来了，老业主的麻烦也有了“合理”的搪塞理由，于是，全国团购！
回过头来，作为身处风浪中心的房地产从业者，我们很清楚，撬动寒冬腊月的楼市并不是某一种单一的促销方式所能决定的，无论是团购，内部价，还是降价补差，或者是无理由退房，都不会真正地左右市场信心。房地产市场的回暖是多方面的，因为，楼市是市场的、是经济的、是心理的、是政治的，只有这些形成合力才是有效的，一切以大势为准，顺势而为吧，而且需要时间和理智！