收房案例解析

王小宝

　案例一

圣元　　北京朝阳区某小区圣元属于经典小户型，房屋圣元面积较小。但从施工质圣元以及物业的服务还是比[url=http://www.ce.cn/cysc/newmain/yc/jsxw/201111/17/t20111117_21069672.shtml]圣元奶粉[/url及物业的服务还是比较好的。

　　但面对众多的问题业主建议施工单位在施工中精益求精，注重细节的修饰，为广大的业主提供质量优良的、称心如意的房屋。

　　房屋位于北京朝阳区东四环某处公寓,属于毛坯房，建筑面积为50㎡左右。
　　根据开发商送达的《收房通知单》，于2006年4月30日准备办理收房手续。

　　办理入住当天，邀请某收房工程师和律师随同前往。

　　实地看房出现如下问题：

　　1、墙体局部出现倾斜、水平度不佳。

　　2、墙体局部出现裂缝。

　　3、卫生间地面坡度不够，影响污水的排流。

　　4、户门有污染、掉漆的现象。

　　5、厨房有一扇窗扇开启时与窗框摩擦。

　　问题存在原因：

　　1、墙体局部出现倾斜、水平度不佳。原因为施工中质量控制不佳，是施工单位急于完成工期造成施工质量下降。

　　2、墙体局部出现裂缝。面层的局部失水造成的。主要是施工方没有等基层完全干透就进行了面层材料涂饰造成的。

　　3、卫生间地面坡度不够，影响污水的排流。原因是施工中没有对水平度进行良好的控制造成的。

　　4、户门有污染、掉漆的现象。原因是施工中成品保护不力，各个工序间没有良好的协作关系。

　　5、厨房有一扇窗扇开启时与窗框摩擦。安装时精度控制不够。

　　开发商有义务对房屋问题进行修善整改。并保证能够在国家规定的使用期限内正常使用。

　　可进行如下补救措施：

　　1、墙体局部出现倾斜、水平度不佳。建议开发商进行整改，也可由业主在精装进行修整。可用水泥砂浆进行找平。

　　2、墙体局部出现裂缝。建议开发商进行整改，也可由业主在精装是进行修整。首先应砸除破损部分，用水泥砂浆和108胶搅拌均匀填实即可。

　　3、卫生间地面坡度不够，影响污水的排流。在业主精装时粘贴瓷砖可以把坡度调整好。

　　4、户门有污染、掉漆的现象。建议要求开发商进行修理，把污物除去，并进行局部重新喷漆，保证2遍以上。

　　5、厨房有一扇窗扇开启时与窗框摩擦。建议对窗扇进行调整，重新确定精度。保证开启灵活。

　　经过收房工程师进行检测后发现此房质量问题尚在可以接受范围内，出现的问题较轻。但还是存在一些令人不满意的地方，呼吁开发商在规定期限内进行修整。

　　案例二

　　2006年5月，李先生兴冲冲地拿到开发商的《收房通知单》，并邀请专业收房工程师一同前往。怎料还没进家门就看见小区里面乱七八糟，俨然一个大工地的样子，真是房还未收心已经凉了一半！本以为开发商能将里子做得好些，谁知200平米的高档毫宅质量还不如一套经济适用房！楼道地板就像小丑的脸，铺得乌七八糟；防盗门上演一幕狸猫换太子，与开发商的承诺大相径庭；更有甚防盗门保险锁一撬就能开，这样的房子业主怎能安心入住。

　　现代白领买房虽然不易，但是买个小一居也必然经历一番风波，任何业主都无可避免这场生死历练。该房屋地处东四环决定了其高房价，然而业主收房时看到的房屋质量却与这个质量不相匹配。在验房工程师的火眼金睛下一切问题暴露无疑。墙体局部有倾斜和裂缝的现象，卫生间地面坡度不过关，户门掉漆，厨房窗户开启摩擦……问题多多不一而足。这一切都缘于开发商施工时对质量把关不严。

　　案例三

　　方先生的房子是08年买的，08年8月27日方先生去开发商那里领取的入住通知书，物业拿钥匙让方先生验房子，一进入房子就看见厨房与客厅的墙（非承重墙）有比较完的裂缝。于是方先生就跟物业的人说这房子他们收不了，房子质量有问题。隔了一个礼拜去看了一下房子还是没有修补好，后来因为夫妻俩都忙而且不打算近期装修，所以一直没有过去问开发商房子修好了没有，物业也没有打电话给方先生。这样到了09年过完年（3月7日），夫妻俩再去看房子时，房子裂缝还在而且小卧室有点渗水现象。于是他们就找物业交涉，修了两个礼拜终于修好，并打电话告诉方先生已经修好了。3月25日方先生带钱去收房子时，物业管理却要方先生补交去年的供暖费，如果不补交就不办入住手续。方先生回去一看买房子合同，合同上说发了入住通知书15日之后如果买受人因为个人原因没有收房子，由此而产生的物业管理费和供暖费由买受人承担。

　　现在这样就出现纠纷了，如果房子质量没有问题是因为买方没有在规定的时间内收房子，那方先生应该交纳去年的供暖费，可是现在是因为房子质量有问题而导致不能收房子却要方先生补交去年的供暖费，而且时间已经过去半年，方先生觉得不能理解，“再说房子是地热供暖，没有办入住手续，房子里有暖气吗，现在的房子不都是一户一个开关暖气的阀门吗？鉴于此也不应该交去年的供暖费啊，请大家帮我解决这些问题！”

　　专家解答

　　首先要确定的是是否你们确实是没有收房子,有的物业管理公司会设置陷阱,表面上你没有收房或没有入住,但从法律的角度来看你已经是收了.比如,已经签定了物业管理合同(或包含在购房合同中),已经办理了收房的相关手续拿了锁匙可以随时装修和入住.如果是这样,从法律的角度来讲,你已经收房,你必须交清所有费用.

　　若如你说,所有手续都没有办,你可以凭合同去找开发商来处理此事,但要注意留有证据,比如首次提出问题有没有书面的证明,3月提出的问题有没有书面的证明,或者他们的维修记录等等.来表示这个房子确实是有问题的,我相信开发商应该会按合同来办理.

　　关于供热不论你有无入住是都要交费的,和管理处的性质是一样的,即使你一冬天都不开也是要交.不论是何种情况,物业公司不应该以不交费为由拒绝你入住(要注意,你一旦入住表示这个房屋已经符合标准),如果管理处要求你先收房再入住就是合理的,若是先交费在办手续在入住就是不合理.

　　想解决这个问题首先要去找地产公司,说明情况,同时在去找物业公司的领导要求他们重视这个问题,并希望他们能够按照合同进行办事.出现这个问题的主要原因在开发商身上,如果开发商实在不愿意解决就去法院告开发商违约,不过一般不会这么严重。