盘点环北京楼市之热点板块

名商学长

　燕郊是环北京地哪些海外院校认可高考成绩区中距离北京最近的一高考后出国留学片区域，与天安门直线2015世界大学排名距离约30公里，这一2015世界大学排名、密云等北京远郊区县[url=http://tieba.baidu.com/p/3311890431]美国大学申请条件[/url密云等北京远郊区县更具区位优势。而其房价大约是北京均价的一半，再加上便利的交通，燕郊成了北京最主要的外溢需求承接地。但目前的外溢，几乎全部集中在居住上，成为了30几万“北漂”的栖身之所。房地产成为燕郊的支柱产业，其他产业发展滞后。

　　2008年，受益于北京奥运会带来的“燕郊将划归北京”的传言，燕郊迎来大量购房者，房价也大幅上涨。但传言终未实现，燕郊房价又因过度透支而迅速回落。2009年，北京到燕郊城铁规划获批的消息再度传出，燕郊楼市一度升温，但同样在无法证实之后沉寂。2010年，当北京通州区传出规划利好消息，房价大涨之时，燕郊楼市即时与北京同步，也出现量价齐升。随后，燕郊楼市又随着通州泡沫的破裂而转入低迷。可以看出，燕郊的楼市变化早就与北京市场的一举一动都息息相关，但房价也随着规划的难以落地而上涨乏力甚至回落。

　　最新的利好政策是从今年年初提出的“京津冀一体化”，但由于燕郊早已成为北京居住需求外溢的主要承接地，并且由于早年过度消耗了各项政策利好，本轮“京津冀一体化”的利好并未给燕郊楼市带来实质性的变化，反而在北京楼市集体进入调整期之时与之同步下滑，燕郊似乎并未分到本轮政策利好的红利。但分析人士认为，通过对产业空心的填补，实现人口的安置和稳定，将是燕郊问题的主要解决之道，也与京津冀协同发展的思路吻合。“京津冀一体化”到底能给燕郊的房地产以及其他产业带来怎样的变化发展，还需要时间的检验，但可想见的是，如果继续房地产业一家独大的发展模式，燕郊将越来越失去作为北京功能外溢承接地的吸引力。

　　【香河】品牌房企驻扎

　　香河西与北京接壤，距离天安门直线距离45公里，南部、东部与天津（楼盘）毗连。这座县城最知名的名片是家具，很多人都是因香河的家具城而认识了香河，家具业也早已成为香河的支柱产业之一。香河家具城面积300万平方米，拥有各种类型和档次的家具产品，现已形成了产、供、销一条龙的市场格局，当前已经成为北方最大的家具销售集散地，位居全国第二位。2013年，家具城销售额突破260亿元。

　　“天下第一城”是香河的另一张名片。“天下第一城”从1992年10月开始兴建，以明清两代北京城为蓝本，融度假、观赏、娱乐、购物、餐饮、住宿为一体，连同影视城一起，香河拓展了文化旅游、酒店餐饮、农业采摘等产业发展。

　　由于毗邻北京，香河的房地产承担了北京的养老、休闲度假以及投资需求，与环北京的几大板块相比，香河的房价近年来稳定在6000—7000元左右，低于其他北京周边区域板块的房价。香河目前的在售楼盘，主要集中在香河现代产业园区、县城内以及天下第一城所在地安平镇。其中，现代产业园区聚集了万科、五矿以及富力等品牌房企。自2010年以来，万科、万通、富力、鸿坤、绿地、华夏幸福(600340,股吧)基业等多家一线房地产开发商就已逐步发力香河，品牌房企集中驻扎的好处在于，可以合力提升区域的住房质量和居住品质。但与其他环京板块相比，一些品牌开发项目虽然位于香河新区、京沈高速以北，交通尚可，但周边配套缺口较大。尽管项目均规划有大量商业配套,但前期开发商仍以销售住宅产品为主，商业配套的落地尚需时日。

　　【固安】临空经济带动发展

　　固安在天安门正南50公里，古有“天子脚下、京南第一城”之称，随着北京“南城计划”的大量投资以及首都第二机场的逐步落地，固安楼市近年来发展迅速。

　　7月底，北京与河北签署有关协议，北京新机场空港新区规划范围包括廊坊市广阳、永清、固安及保定（楼盘）市涿州的部分地区，用以承接北京优质要素和产业转移，发展金融服务、总部基地等高端制造业。依托首都第二机场的建设，固安在近年来也已经形成了“三城六园”的产业平台，其中空港新城、空港产业园区等产业平台正是借助新机场建设的契机建立的，并为承接北京转移产业搭建了优质平台。

　　房企掘金临空经济也早已谋篇布局。例如，华夏幸福基业打造固安工业园，就是区域产业发展对接首都产业转移的典型。目前固安产业园已经引进361家企业，形成了航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造、临空产业六大产业集群。而围绕产业布局，华夏幸福基业发展配套住宅，已经形成业内知名的孔雀城品牌。固安区域整体规划比较明晰，未来市政、商业配套有望进一步完善。品牌开发商的进驻也将给固安楼市格局和发展带来很大影响。

　　【北戴河】度假项目迎北京客

　　北戴河作为北方的夏都，被很多人看做是北京人消暑的“后花园”。乘坐高铁，从北京直达北戴河仅需两小时多一点，自驾时间三小时左右，适合利用周末往返北戴河。

　　北戴河隶属秦皇岛（楼盘）市。据统计，截至8月24日，今年暑期以来，秦皇岛市景区共接待游客850.4万人，同比增长2.1%，北京游客数量排第一位。北戴河由于便利的交通、相对便宜的价格，其开发的海景房等度假项目的买家则几乎全部为外地人，其中，北京购房者又占了绝大北戴河的购房旺季与暑期同步，在每年的7、8月份，有大量来自北京等地的购房人选购北戴河的旅游度假类产品。除度假需求外，很多购房人选购北戴河房产是为了养老需求。由于北戴河长期以来有“疗养胜地”之称，并不缺乏相关的医疗配套，可满足老年人的养老需求。

　　但在北戴河置业的弊端也显而易见，即冬天利用率低，只有夏天近三个月的时间适合居住。不过，随着北戴河旅游度假水平的不断升级，餐饮、娱乐、购物等相关配套正在不断完善，北戴河目前这种只适合夏天居住的现状正在改变。

　　【武清】借势京津 引电商落户

　　位于京津两大直辖市中心点的天津武清，是京津冀协同发展战略的重要核心区，武清最大的优势之一在于可以更好地借势京津两大国际化都市进行发展。武清依托京津高铁，是京津高铁上唯一的中间站，现已与北京和天津快速接驳，迈入京津一小时通勤圈。自京津城际开通后，从武清到北京仅需18分钟，到天津仅需12分钟，更是大大拉近了和主城的直接沟通。

　　虽然曾经武清最具吸引力的蓝印户口取消了，但随即京津冀协同发展便为武清带了新的发展契机。作为环京区域之一，武清可以承接北京外溢客群，而近北京郊区板块及高速路沿线板块土地将成为部分开发商看好的区域。业内人士分析，武清拥有城际铁路，城市面积、人口适中，生态环境优美，初步具备了建设卫星城的硬件条件。而在产业方面，武清着力发展科技创新，已经形成电子信息、生物医药、机械制造、新能源、新材料、汽车及零部件等六大主导产业。

　　武清每年吸引购物者超200万人，具备国际化休闲配套，京津最大的名品折扣中心佛罗伦萨小镇，还有北方最大的儿童乐园凯旋王国。全球首家NBA中心预计于2015年开业，将成为中国第一座集餐饮、娱乐、健身、购物于一体的运动中心。

　　此外，天津电子商务产业园坐落于武清，京东商城、唯品会、酒仙网、乐蜂网、去哪儿网等电商已经相继落户武清，承接起武清区传统企业向电子商务转型升级功能。产业的集聚，人口的聚集，区域价值的提升，都将为武清的房地产发展带来新的刺激点。