开发商偿债能力下降 银行逆市增投地产贷款

小茉莉

8月23日，保利展商        地产新鲜出炉的中报显展位        示，其上半年新增贷款市场竞争        211亿元，净增贷款药品       
　　这并非个案。根[url=http://guba.eastmoney.com/look,600734,6018472366.html]严重性        [/url　　这并非个案。根据WIND的统计，在已经公布中报的64家地产公司中，有42家长期贷款余额增加，合计共增加493亿元。但整体来看，地产公司的偿债能力有所下降，样本数据显示93%的公司税息折旧及摊销前利润(EBITDA)与付息债务比率有所下降。此外，半数样本公司的有形资产与净债务比率也在下降。

　　但银行无所畏惧。在已经公布年报的7家上市银行中，兴业银行、重庆农村商业银行、平安银行、华夏银行、民生银行的房地产贷款余额都有不同程度的增加。截至今年6月末，上述7家银行的房地产贷款余额合共5585亿元。值得注意的是，华夏银行的房地产不良贷款率高达1.22%。

　　偿债能力指标恶化

　　尽管深处调控背景，但上市地产公司的贷款余额依然增长强劲。

　　有统计的64家地产公司中，有42家的长期贷款余额有所增加，占统计样本的66%。但两极分化严重，大公司的增幅远远超过小公司，A股地产龙头万科的表现最为抢眼。

　　万科的长期借款余额为367亿元，年初此数据为210亿元，增幅为75%。金融街、金地集团、保利地产分别增加50亿、34亿、31亿，云南城投也增加了20亿。

　　短期贷款同样如此。57%的统计样本公司的短期贷款余额增加。万科以31亿元的绝对额排在第一，此后依次是金融街、首开股份、中华企业，增加额分别是31亿、16亿、11亿。

　　事实上，开发商的偿债能力却有所下降。根据WIND的统计，93%样本企业的EBITDA与带息债务比率是下降的。EBITDA与带息债务比率越大表明偿债能力越强。

　　以深物业为例，其EBITDA与带息债务比率从去年末的46.67%下降为20.68%，万科从38%下降为13%，中关村从46%下降到28%。

　　另一考量公司长期偿债能力的有形资产与净债务比率，同样不容乐观。半数公司的该指标有所下降。万科从3.04下降为2.76，卧龙地产从18.7下降为2.3。

　　银行不惧

　　在已经公布年报的7家银行中，有5家银行对房地产贷款热情不减。

　　尽管将审批权限上收总行，但兴业银行的房地产贷款余额依然从去年末的915亿元增加到1010亿元，增幅为10.38%。占贷款总额的比重从9.3%上升到9.55%。不良贷款率有所下降，从0.12%下降到0.09%。以兴业银行某分行为例，其一天之内就向两家房地产企业放款，其中一笔贷款余额为2.2亿元。

　　重庆农村商业银行的房地产贷款从去年末的136亿元增加到168亿元，增幅为24%，占贷款总额的比重由9.4%提升到10.25%。不良贷款金额略微减少0.02亿元。在重庆农商行的前10大客户中，第一、第四大客户都为地产企业，贷款余额分别为23.82亿、19.16亿元。

　　平安银行同样如此，其贷款余额从去年末366亿元增加到395亿元，增幅为8%。不良率从0.54%猛降到0.06%。

　　而华夏银行的房地产贷款则从去年末的626亿元增加到666亿元，增幅6.39%，但在贷款总盘子的比重则从10.24%下降为9.93%。民生银行也从去年末的1297亿增加到1473亿元，增幅13.57%。

　　上述风险部人士认为，今年保障房贷款增加也比较多，应关注客户结构，看看一般开发贷的比例。

　　不过，也有银行的房地产贷款有所压缩。其中，招商银行的房地产贷款余额减少58亿至799亿元，浦发银行则从1151亿减少到1074亿元