“转加按”风潮再起

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　　所谓“转加按”，是指客户将正在同一银行或其他银行按揭的住房贷款，转到开展相关业务的银行后，可获得高于原贷款额或超过房产购置价的贷款额，除还清原有贷款外，客户还可拥有一定数额可自由支配的现金。
　　灰色地带潜行

　　目前，在深圳推出这种业务的有招商银行、深圳发展银行、广发银行等部分银行的部分网点。本报记者从招行位于香蜜湖片区的一家网点咨询获悉，客户向其申请“转加按”，并向原房贷放款行申请提前还款，待手续完成后招行把房贷余额直接转到该行。该客户房产增值部分可获得最高七成贷款。

　　至于这部分贷款，将由此转变为个人经营性贷款，贷款利率须由基准水平上浮20%～25%，远高于普通房贷利率。同时，“转加按”的风险是很低的。中国农业银行深圳分行高级客户经理梁艳裳5月24日接受本报记者采访时表示，从普通房贷业务“转加按”而来的客户，已经通过原放款银行的审核，风险很低。基于这两个原因，银行一旦开始办理“转加按”业务，就会到市场上去争抢客户。

　　2007年9月，因“转加按”业务的一波风潮，中国人民银行、银监会曾联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，首次在政策层面对“转加按”加以禁止。“这是因为‘转加按’具有金额高、用途广泛、期限长、利息节省，和手续简便、服务简便、费用超低等突出特点，与当时的货币信贷政策不符。”交银国际金融业分析师李珊珊告诉本报记者。

　　“我们已经在关注这个现象，也收到了几个相关投诉，正在组织收集各项数据。”5月24日，深圳市银监局一位不愿具名的官员在接受本报记者采访时如此表示。他认为，“转加按”只能说是信贷监管的灰色地带，不能算作“直接违法”。

　　风险权衡与资源

　　紧张双重挤压

　　据梁艳裳回忆，在2007年那波“转加按”风潮中，相关办法形成的贷款颇为狂热。“转加按”获得的贷款不仅高于原按揭贷款额，还可以达到甚至超过房产的原购置价。房贷余额可用于购车、购房、装修以及经营周转等。“贷款期限最长30年，房屋竣工年限加贷款期限最长可达40年。现在想来，有信贷大跃进的感觉。”

　　按当前的标准看来，“转加按”贷款的风险权重可谓不低，银行重启这一产品背后的意图何在？梁艳裳和李珊珊都认为，这是银行调整现有信贷资源的不多手段之一。

　　房贷业务风险虽低，但盈利不高，在信贷资源稀缺状况无法获得长足改善的情况下，不少银行早已在努力降低房贷在个贷业务中的占比。

　　“首套房贷利率打折是为抢占市场，在房地产宏观调控力度不减的前提下，银行对房贷市场的增量和效益都很不乐观。出于收益的考虑，银行会主动降低房贷在个贷业务中的占比。”梁艳裳表示，首套房贷8.5折优惠利率在深圳市场上的“昙花一现”也是基于这一原因。

　　“2010年底，还可以通过发行银信、银保等理财产品来调整，但现在这些路子基本上被堵住了。”李珊珊认为，此时，“转加按”的登场就是必然的，尽管相比此前的“转加按”业务，其利率水平已相当高。

　　据前述深圳市银监局官员分析，4月的新增信贷已呈全面缩水态势，5月也难言乐观，量价齐跌的局面很可能就在眼前。“银行将在放款赚钱和风险权衡、信贷资源腾挪三者之间反复思量。”