北京楼市供需趋稳 “稀缺”并非金字招牌

恶夜之月

8月，北京市二、招聘三环沿线计划入市的几移动商街个项目，开盘均价在每伟库平方米33000元到用友移动全部位于西城区。若按[url=http://tieba.baidu.com/f?kz=817394362]移动实名[/url部位于西城区。若按旧的行政规划区分的话，优盘、四合上院及中信城属宣武，而玺源台、红山世家则属西城。记者走访过程中发现，以上项目虽均以“稀缺”为主要卖点，但如今，购房者未必乖乖地被“稀缺”牵着鼻子走。

　　■中小户型？

　　不合算了

　　离北京西站距离不远的优盘与玺源台都主打中小户型，前者为50年产权精装，每平方米均价33000元，后者为70年产权的毛坯房，每平方米均价35000元；而同样是精装的红山世家与玺源台仅一街之隔，新房源的平均单价已达60000元且只有大户型可选。以地铁四号线菜市口站为坐标的话，东北方向1公里左右的四合上院均价是每平方米36000元，东南角的中信城三期则为48000元。

　　以上五个楼盘单套价格计算下来，可以说是百万到千万的跳跃，这也说明项目锁定的客群“不单纯”。亚豪机构副总经理任启鑫向记者介绍说，一直以来西南二三环周边的在售项目主要吸引三类人群，一类是在金融街上班的高级白领；二是在马连道茶叶一条街做生意的老板；还有一类是改善居住条件的中年人，大多是之前居住在该区域，具有浓厚地域情结的购房者。任启鑫分析指出，这三类人群对于房屋总价的承受能力并不是特别高，在如今的弱市下受到的抑制程度都比较大。限购前，这三类人群多以小户型置业为主，开发商也根据这一特点，将项目定位为中、小户型普通住宅。随着地铁4号线的全面贯通，便捷的交通、高性价比的产品，以及连续两轮的城南发展计划刺激，共同弥补了大兴区原本的地缘劣势，而新政导致目标客群置业特征发生剧变，更多人倾向一步到位的置业理念。同样300万的预算，在西南四、五环可以买到一套120平方米的三居，在西南二三环却只能买到六七十平方米的一居，巨大的反差造成西南二三环购房的需求有所减少，在售项目的销量也受到了不同程度的影响。

　　记者向从玺源台接待中心咨询出来的L女士打听情况，对方表示，如果只为单身居住又预算不多，在这边就只有选择“最小的、没有天然气的房子”，但考虑到“今后的生活”，她还在犹豫是“憋屈着住城里还是宽敞着住城外”。

　　■稀缺即价值？

　　看内涵

　　如果说四五环外房产能选到总价二三百万的“花园洋房、低密度板楼”，那么，西南二三环沿线则多为“高层、板塔结合”，且不乏总价已达千万的“非豪宅”。亚豪机构副总经理任启鑫认为，西城区(宣武)的房地产市场一直走的是“平民化”路线，目前仍缺乏真正的“豪宅气质”，区域内不少项目价格虽已跻身豪宅之列，但其实是因为整个城市不断向外环扩张背景下的土地短缺所致，资源景观、历史人文等方面却匮乏得很，这成为其难以形成豪宅区的致命硬伤，也是购房者不容忽视的问题。任启鑫还指出，2012年宣武板块房价已经出现了明显滑坡，西南二三环“平民化”特征仍在固化、沉淀，从而导致不少项目在定价方面难以与项目价值匹配。在大势下行的情况下，除了宣武板块以外，其他3个内城区的房价都能够保持上扬，这样西南二三环区域的劣势就暴露无遗了。北京市《2011-2015年国有建设用地供应计划》显示：“十二五”期间，北京三环内将不再新增住宅供地。西南二三环也将是寸土寸金。在“稀缺”地段上，人文、景观资源相对短缺的现状是难以改变的，但若要吸引购房者，开发商更应注意在产品层面做足功课，在社区内打造自身良好的人文、自然环境，弥补区域价值短板，以提升项目的综合竞争力，并且还要在定价方面再合理一些，不要盲目仰仗地段“稀缺”单一指标。

　　数据显示，2012年(截至8月5日)宣武板块商品住宅的成交均价为33538元/平方米，与2011年相比，下降了4.8%，同期全市房价下降5.8%；而同为内城区的西城板块、东城板块、崇文板块的成交均价却在上涨，涨幅分别为15.3%、1.2%、5.5%。

　　■卖方市场大？

　　1比1.6

　　宣武板块房地产市场的发展走势，能够基本上反映出西南二三环沿线区域的主要特点，任启鑫认为，正是因为城市配套齐全，地段优势明显，土地、项目的新增供应都在逐渐减少，甚至消失，促成了西城(宣武)区域房价的不断走高，以及交易量的持续下滑。数据显示，2006年时宣武区商品住宅的年度成交量为3609套，2011年减至1327套，而成交均价则从2006年的10320元/平方米稳步攀升至了2011年的35222元/平方米，涨幅为241.3%，同期全市整体房价涨幅仅为168.2%。我们还可以从供需关系对比来看这一区域的走势，据亚豪机构的统计数据显示，2009年开始，西南二三环的宣武板块的供需格局突变，普通商品住宅的供需比由2008年的1.8:1逆转为2009年的1:1.7，之后一直保持供不应求的态势，到2012年供需比反而趋于缓和，为1:1.6。

　　对比“卖方”的态度，玺源台似乎还算“低调”，该项目置业顾问表示“我们不参加团购活动，定价本来就不高……”红山世家则相当“高调”，销售连珠炮一样回答记者抛出的问题“我们8000元一平方米的精装标准，60000元均价，8月中旬正式选房，先交50万认筹金可以排号，车位保证一比一……”而该项目已入住的业主却在反映“停车太困难”的问题。玺源台销售则明说“寸土寸金，我们车位1比0.7就很高了！”据了解，玺源台的容积率为4，倒是五个项目中最高的。中信城则表示“此次开盘房源只针对上期排过号的客户”……卖方的胜算究竟大不大，说到底还是要看买方如何选。

sirfon

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