促销不等于实质性降价

春花开在麻花上

本轮楼市调控自2除甲醛        010年4月至今已过[url=http://baby.onlylady.com/xinshou-57971.html]圣元优聪 优聪[/url首付,提高贷款利率,开征房产税,要求各地制定公布今年房价控制目标,甚至对地方政府调控不利,要约谈等等十八般武器都招呼了上来,终于近年来房价过快上涨的势头,被有效地遏制住了.同时住宅成交量同比也出现了大幅度的下降.部分开发商为增加销量,开始采取了各种不同的促销手段,其中最常用的手段之一是,给出一定幅度的折扣,个别开发商采用特价房方式,拿出少量楼盘,给出较大幅度的折扣进行促销.于是,有所谓专家作出楼市买方市场已经到来,楼市将迎来拐点,房价将大幅度下跌.部分媒体也趁机煽风点火样的,对个别楼盘的降价,大肆渲染,唯恐天下不乱.

房价果真进入了下降通道,所谓楼市拐点果真将要来临了吗?答案是否定的.

住宅成交量确实较之以往有较大幅度的减少,但楼价依然坚挺,并未出现实质性的下降,更未出现所谓的大幅度下跌.

仔细观察下,目前的促销手段,只不过是,对部分户型,位置,楼层,朝向不好的住宅,给出少许折扣(多为2--5%),且这点折扣，有许多实在前期价格高涨基础之上给出的，对开发企业而言，无伤大局。这种促销方式，早在2000年以前就有了，不是什么新招，且若要享受这点折扣，也是限定了严格的先决条件的，如必须一次性付款，（就连北京回龙观的经济适用房在99年销售时，对一次性付款的客户，都给出了5%的折扣），在某个期间内签约，对贷款客户，必须使用商业贷款等等。这种所谓的促销折扣，表面上看似房价降了，但并不意味着房价的实质性下降。所谓实质性下降，其降幅至少要在10%以上，且降价趋势一直延续，不可逆转。

而所谓楼市的买方市场已经到来，更是一个美丽幻觉。买方市场的基础是供大于求，而我国住宅市场至少在20年时间内，不可能出现供大于求的局面，住宅作为稀缺性资源，其短缺性，在城市化进程没有完结之前，将一直存在。表面上看，各地住宅库存确有增加，如北京市目前期现房库存总量达11万套，近几个月来，库存量还在继续增加。这个库存量与08年的18万套（期房14万套，现房4万套）相比，并不是最高库存量，且库存的增加，并不是因需求减少所致，而是需求因调控被压抑导致。一旦需求得以释放，这点库存根本无法满足需求，09年国际金融危机后，国家出台救市政策后，一年多的时间，北京住宅成交量就高达20余万套（新房），许多楼盘开盘即被一抢而空，成为了日光盘。

当前，国际上欧债危机持续发酵，美国经济尚未复苏，新的国际金融危机的阴影若隐若现，国内，通胀水平居高不下，经济增速正在减缓（北京市的gdp已从11%降到了8%），经济增速的减缓，必然直接影响到老百姓的收入增长速度，同时也将减缓城市化进程。房地产由于其关联到上下游60多个行业，其发展速度的下降，必然拉动关联行业同步下降。同时楼市销量的下降，迫使开发企业放缓开发速度，这将直接影响到地方财政的收入，从而减缓城市建设的步伐，已北京为例，金融界西扩，cbd东扩，目前基本上处于停滞，就是楼市萎缩原因所致。城市化进程的减速，必将减缓企业的活力，进而影响到居民的就业。所有这些负面的因素，是中央和各地政府都不得不考虑的。

从7月国务院常务会议提出部分二三线城市也要实行限购，住建部也提出了实行二三线城市限购的5项条件（只要有2项符合就必须实行限购），并要求符合条件的地方须在8月20日前出台限购措施。然而2个月时间过去了，除了浙江两个县市出台了温和的限购措施外，其他地区都还在按兵不动，可见限购并不受欢迎（不仅地方政府不欢迎，就连许多普通老白姓对此也不感冒（他直接影响到了许多刚需人群的购房计划）。

个人认为，今年国家遏制房价过快上涨的调控目标已经基本实现，因此，目前情况下，国家不会继续出台新的楼市调控政策（至多嘴上反复强调坚持调控方向不动摇，但这并不意味着，政府可根据当时的经济形势，对政策作出适度的微调）。已经实行限购的城市，限购期限即将届满，其时其地楼市限购政策何去何从，将对楼市走向带来极大的影响。（相信多数地方政府会采取更加和温和的措施）。

当前各地房价相对稳定，开发商也多少有些促销手段，因此，现在是刚需群体出手入市的较好时机，欲购房者现在就可以多跑跑，多看看，多比较，挑选适合自己的房子。

不要听信那些所谓的专家，房价将下跌30%-50%的谗言，而错过时机。（多年来，许多人都是因听信那些所谓的专家关于房价的谗言，而一再错失了购房良机。原本可以买套房子的钱，如今只够买厕所的钱了。）